Airbnb ve Benzeri Platformlar Üzerinden Yapılan Günlük Konut Kiralamalarına İlişkin Yeni Düzenlemeler ve Vergi Mükkelefiyeti

ADMD Avukatlık Bürosu
Talha Fahri İzgeren

Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”), 2 Temmuz 2023 tarihli 32357 numaralı Resmi Gazete’de yayımlandı. 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecek olan Kanun ile birlikte, AirBnb veya benzeri platformlar üzerinden yapılan kiralamalar dahil bir defada 100 güne kadar yapılan kiralamalarda kiracıların ve kiraya verenlerin uyması gereken şartlar ve yükümlülükler, ayrıca bu yükümlülüklere uyulmadığı takdirde uygulanacak idari yaptırımlar gibi pek çok düzenleme getirildi.

1.    İzin Belgesi Zorunluluğu

Kanun ile birlikte getirilen düzenlemelerden en önemlisi, konutların en fazla 100 gün süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kira sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alması zorunluluğudur.  

Bakanlık tarafından izin belgesi düzenlenebilmesi için, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu hale getirildi. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde ise yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu hükümler aranacak, izin belgesi örneği site yönetimine iletilecektir. Bir binada aynı kişi adına kayıtlı bağımsız bölüm sayısının 3’den fazla olduğu durumlarda, bu binaların yasal gereklilikleri karşılamadan fiilen otel işlevine dönüşmesini önlemek amacıyla, bakanlık tarafından izin belgesi düzenlenebilmesi için birtakım sınırlamalar öngörülmüştür.

Bu tür binalarda, aynı kiracı adına izin belgesi düzenlenebilecek bağımsız bölümler, bağımsız bölümlerin %25’ini aşmamalıdır. Ayrıca, bu orana göre hesaplanan bağımsız bölüm sayısı beşi aştığında, izin belgesi başvurusunda ek olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı sunulmalıdır. Bahsi geçen binanın birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir konut sitesinde yer alması halinde, izin belgesi başvurusu yapmak isteyen kişi tarafından tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile alınan bir kararın da sunulması gerekmektedir.

İzin belgesi alma zorunluluğu açısından, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlar için istisna getirilmiştir. Bu yüksek nitelikli konutlar için(resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlar), kanunun üçüncü (oybirliği) ve dördüncü (%25 sınırı) fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir.

Binadaki huzur ve düzeni korumak ve kat malikleri arasındaki olası ihtilafların önüne geçebilmek amacıyla getirilen bu düzenlemeler ile birlikte kat maliklerinin izni olmadan Bakanlık tarafından izin belgesi verilmeyecektir.

Söz konusu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan kişilerin, Kanunun yürürlüğe girmesi ile birlikte 1 ay içinde izin belgesi alabilmek için Bakanlığa başvurması zorunludur. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde sonuçlandırılacak olup, başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacak. Ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

2.    Üçüncü Kişilere Kiralama Yasağı

Kanun uyarınca turizm amaçlı kiralanan konutlar üzerindeki denetimin ve kontrol mekanizmasının etkili bir şekilde yürütülebilmesi amacıyla izin belgesi sahibinin;

• Kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralaması,
• Kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır.

Kanun kapsamında düzenlenen söz konusu alt kiralama sözleşmesi yapma yasağının istisnası ise tüzel kişi kiracıların, turizm amaçlı kiraladıkları konutları kendi personellerine  kullandırması olarak düzenlenmiştir.

3.    Plaket Asmanın Zorunlu Hale Getirilmesi

Turizm amaçlı kiralanan konutun izin belgesine sahip olduğunun bilinirliğini artırmak amacıyla, Bakanlık tarafından hazırlanacak plaketin kiralanan konutun girişine asılması zorunlu hale getirilmiştir.

Söz konusu plaketin turizm amaçlı kiralanan konutun girişine asılmaması halinde 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve plaketin asılması için 15 günlük süre verilecek. 15 günlük süre verilmesine rağmen plaketin halen turizm amaçlı kiralanan konutun girişine asılmaması halinde ise 500.000 TL idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

4.    Kimlik Bildirme Yükümlülüğüne Uyulması

Kanun uyarınca, turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 11 Temmuz 1973 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacağı belirtilmiştir. 1774 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca:  

Madde 2 – “Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar.”           

1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilecektir. Kamu düzeninin sağlanması ve suç işlenmesinin önüne geçilmesi amacıyla yapılan bu düzenleme ile birlikte otel ve diğer konaklama yerlerinde olduğu gibi kişilerin kimlik bilgileri kolluk kuvvetlerine bildirilecek, giriş, çıkış ve konaklama bilgileri kayıt altında tutulacaktır.

5.    İdari Yaptırımlar

7464 sayılı Kanun ile kiraya verenlerin uyması gereken şartlar ve yükümlülükler düzenlenirken, bu yükümlülüklere uyulmadığı taktirde uygulanacak idari yaptırımlar da beraberinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde, Kanunun 4. maddesi uyarınca uygulanacak idari yaptırımlar şu şekilde belirlenmiştir: 

• İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecektir.
• Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edilmesi halinde 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecektir.
• 15 gün geçmesine rağmen izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, 1.000.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
• İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
• Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
• İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
• Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, 1.000.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi halinde izin belgesi iptal edilecektir.

6.    Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasında Vergi Mükellefiyeti

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde, "Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır." hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 70. maddesinde ise binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu düzenlenmiştir. Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulmasının veya kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınmasının ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesinin bir organizasyonu gerektirdiği açıktır. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmayacağından, bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda açıklananlar kapsamında, bir organizasyon içerisinde devamlı olarak kısa sürelerle (günlük, haftalık, aylık) kiralanan konutlardan, müşterek maliklerinin her birinin elde ettiği gelirin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekecektir. Kural olarak, gerçek kişiler tarafından kısa süreli konaklama hizmetlerinden elde edilen gelirler vergi dilimlerine göre artan oranlı olarak Türkiye'de gelir vergisine tabidir. Gerçek kişilerin, kısa süreli konaklama faaliyetlerinden elde ettikleri gelirlere ilişkin gelir vergisi, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. 2023 yılına ilişkin ise gelir vergisi oranları aşağıdaki gibidir:

• 70.000 TL'ye kadar %15
• 150.000 TL'nin 70.000 TL'si için 10.500 TL, fazlası %20
• 370.000 TL'nin 150.000 TL'si için 26.500 TL, fazlası %27
• 1.900.000 TL'nin 370.000 TL'si için 85.900 TL, fazlası %35
• 1.900.000 TL'den fazlasının 1.900.000 TL'si için 621.400 TL, fazlası %40

KDV Kanununun ilk maddesi uyarınca, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3-f maddesinde ise Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV ye tabi olduğu düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu hükümler çerçevesinde Ticari kazançlar kapsamında verilen kiralama hizmetleri KDV‘ye tabi olup, söz konusu kiralama hizmetleri için %20 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.

Bununla birlikte 14 Aralık 2022 tarihinde Konaklama Vergisi ile ilgili uygulama genel tebliğ Resmi Gazete’de yayımlandı. Tebliğ uyarınca “konaklama tesisleri bakımından bir sınırlandırma bulunmamakta olup, tesisin; türü, sınıfı, niteliği, ilgili mevzuatta yer alan tarif ve tanımlamaları ve ilgili mevzuata göre turizm işletmesi belgesi ve/veya işyeri açma/işletme belgesi olup olmadığına bakılmaksızın, konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen yukarıda sayılan hizmetler vergiye tabidir.” hükmü konulmuştur. İlgili hükümden anlaşılacağı üzere turizm işletme belgesi olsun ya da olmasın konaklama hizmeti sunan bütün tesislerin %2 oranında konaklama vergisine de tabi olacağı belirtilmiştir.